集中供地,对于哪类房企反而是机遇?

2021-04-16 15:57:05 来源：界面新闻点击评论

3月26日，广州市规划和自然资源局公布出让48宗国有建设用地，全部为涉宅地，供地总面积约393万平方米，起拍总价超901亿元，计划于4月26日至27日分批限时竞价出让。

广州成为四个一线城市中率先集中供地的城市。今年2月底，有消息称四个一线城市及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市开始实施“两集中”供地政策。

“两集中”政策，即“集中发布出让公告，集中组织出让活动”，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

融资“三道红线”和集中供地政策，给房企未来的发展带来新挑战。“三道红线”在源头上管控了房企融资的问题，使得房企必须降负债、降杠杆，而集中供地政策又要求房企必须积累大量资金以面对集中的拿地资金需求。

然而，有挑战，更有机遇，两项管控政策对有些企业形成实质性利好。

首先，利好实力雄厚的房企，尤其是资金充裕型房企。

广发证券指出，由于土地出让流程中存在保障金制度（郑州50%、天津25%-100%、青岛100%），土地集中出让导致保障金集中缴纳规模在一段时间内明显增加，对于资金实力较弱的公司，参拍数量受限，而资金实力和筹资能力强的公司则可以广泛参与。

以龙光集团(03380.Hk)为例，2020年公司全年权益合约销售额约为1206.9亿元，同比大幅增长32%；营业收入达710.8亿元，同比增长23.7%；归母核心净利润达120.4亿元，同比增长20.1%。利润率方面，毛利率为30.0%，净利率18.8%，核心净利率为17.4%，保持在行业高水平，盈利能力领先行业，为把握土地市场机会提供了扎实基础。

其次，城市深耕和精准投资型房企，将如鱼得水。

土地集中出让，大城市供地规模会增加，房企集中抢地的热情被分散，土地溢价率将会得到控制，有助于降低房企拿地成本。对房企而言，需提前对市场和多个地块进行研判，投资踩点和精准投资能力尤为关键，城市深耕型房企的竞争优势将进一步显现。

龙光始终坚持前瞻性布局和城市深耕战略，精准投资能力享誉业内，使得公司一直保持低成本土储竞争优势。如2020年上半年，招拍挂市场受疫情影响出现窗口期，龙光逆周期扩充优质土储，在深圳等核心城市获取多个高价值项目，拿地成本优势明显。

截至2021年2月，龙光集团总土储面积7200万平方米，同比增长25%，总土储货值12322 亿元，其中粤港澳大湾区与长三角合计占比85%，一二线城市土储合计占比达93%。土储开发周期合理，近期可开发土储货值5222亿元，可保障未来3年权益合约销售增长需求。土储成本优势显著，平均地货比32%低于同业。

再次，资债指标优秀的房企，占据主动优势。

在22个城市中，成都明确要求加强土地竞买主体资格审查，超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人，不得参与该市土地竞拍。因此，资债指标优秀的房企，尤其是绿档房企，在双集中供地中占据极大的主动地位，成为直接受益者。

截至2020年底，龙光净负债率下降6个百分点至61.4%，剔除预收款后的资产负债率下降6.2个百分点降至69.8%，现金短债比1.8倍，全面达标“三道红线”。

在稳健的财务结构与较低的杠杆率下，评估机构给予了龙光集团认可，穆迪上调评级至Ba2，国际三大评级机构均给予BB级，联合国际和中诚信亚太调升至BBB-投资级。龙光集团多元融资渠道通常，融资成本较低，2020年新增借贷平均利率5.45%，资金优势明显。

面对集中供地政策，龙光集团既有资金储备作为支撑，又要出色的精准投资能力，有望迎来新的发展周期。

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